Verborgen gebreken kan je vermijden door al voor je de koopakte tekent goed voorbereid te zijn. Laat een bouwkundige keuring uitvoeren, leg duidelijke garanties vast in het contract en zorg dat afspraken zwart op wit staan. Ontdek je toch na de aankoop een probleem, dan is het belangrijk om snel te reageren en de juiste stappen te zetten.
Wat zijn verborgen gebreken?
Verborgen gebreken zijn mankementen of defecten die niet zichtbaar zijn bij een normaal bezoek of zelfs bij een eerste inspectie. Je merkt ze vaak pas nadat je eigenaar bent geworden of wanneer je de woning intensiever gebruikt.
Voorbeelden van verborgen gebreken zijn:
- vochtproblemen zoals opstijgend vocht in de muren of een lekkende kelder
- houtaantasters zoals houtworm of huiszwam die de draagkracht van balken aantasten
- constructiefouten zoals een verzakkende fundering of scheuren in dragende muren
- installaties die niet goed functioneren, bijvoorbeeld een verwarmingsketel die plots uitvalt of een elektrische installatie die niet conform blijkt
- dakproblemen zoals lekkages of ontbrekende isolatie die pas zichtbaar worden bij regen of koude
Wat deze gebreken gemeen hebben, is dat ze meestal ernstig zijn: ze beïnvloeden het normaal gebruik van de woning of verlagen de waarde aanzienlijk. Kleine cosmetische zaken, zoals een loszittende tegel of wat afbladderende verf, vallen daar niet onder.
Wat zegt de wet?
Volgens de wet moet een woning beantwoorden aan wat je als koper redelijkerwijs mag verwachten. Kon je het gebrek bij de aankoop niet ontdekken en bestond het toen al, dan geldt het als een verborgen gebrek.
In dat geval kan je de verkoper aansprakelijk stellen en een deel van de prijs terugvorderen of, in uitzonderlijke gevallen, de verkoop ongedaan maken.
Hoe kan ik verborgen gebreken voorkomen?
1. Bescherm jezelf voor de aankoop
Een verborgen gebrek voorkom je het liefst nog voor je de koopakte tekent.
- laat een bouwkundige keuring uitvoeren: een expert bekijkt dak, fundering, elektriciteit en vochtproblemen
- gebruik een checklist bij je woningbezoek: let op scheuren, isolatie, lekkages, geur van schimmel en de staat van installaties
- vraag documenten op: keuringsrapporten, onderhoudsfacturen en het conformiteitsattest geven veel informatie
- noteer toezeggingen van de verkoper schriftelijk: zo heb je bewijs als iets niet klopt
2. Bescherming via het koopcontract
Veel verborgen gebreken kan je juridisch afdekken in de koopakte. Lees de kleine lettertjes dus aandachtig en let vooral op deze punten:
- vraag garanties: laat vastleggen dat bijvoorbeeld het dak waterdicht is of dat de elektrische installatie conform de keuring is
- controleer clausules: verkopers nemen vaak een exoneratiebeding op om hun aansprakelijkheid te beperken. Dat werkt niet als de verkoper het gebrek kende of bewust verzweeg (te kwader trouw)
- voorzie ontbindende voorwaarden: leg vast dat je de koop mag terugdraaien als een ernstig gebrek wordt ontdekt vóór de notariële akte
Wat als je na de aankoop een verborgen gebrek ontdekt?
Merk je na de sleuteloverdracht vochtplekken, scheuren of defecte leidingen? Dan is snel handelen cruciaal.
- verzamel bewijs: maak foto’s en vraag een expert om een rapport
- stel de verkoper onmiddellijk en schriftelijk op de hoogte: liefst per aangetekende brief
- ken je rechten: je kan een deel van de koopprijs terugvorderen of in extreme gevallen de koop ontbinden
- wees op tijd: de wet spreekt over een klacht “binnen bekwame tijd”. Wacht je te lang, dan verlies je je recht op actie
Veelgestelde vragen over verborgen gebreken
1. Hoe bewijs je een verborgen gebrek?
Je moet aantonen dat het gebrek al bestond bij de verkoop, ernstig genoeg is en niet zichtbaar was bij normaal onderzoek. Een verslag van een bouwkundig expert is vaak noodzakelijk.
2. Hoe lang kan je de verkoper aanspreken voor verborgen gebreken in België
Er bestaat geen vaste termijn, maar je moet snel optreden. De wet spreekt van een korte en redelijke termijn.
3. Wat is de klachtplicht bij verborgen gebreken?
Je moet het gebrek zo snel mogelijk schriftelijk melden aan de verkoper. Zo toon je aan dat je alert en correct hebt gehandeld.
4. Hoe kan ik de verkoper aansprakelijk stellen?
Je start met een aangetekende brief. Indien de verkoper niet reageert, kan je via een advocaat een procedure opstarten.
5. Hoe lang kan ik aanspraak maken op verborgen gebreken?
Zolang je binnen een redelijke termijn klaagt en kan aantonen dat het gebrek er al was op het moment van aankoop.
6. Is een makelaar aansprakelijk voor verborgen gebreken?
In principe niet. De verantwoordelijkheid ligt bij de verkoper. Alleen als de makelaar bewust informatie heeft achtergehouden, kan die aansprakelijk gesteld worden.
Wees voorbereid en blijf alert
Je beschermt jezelf tegen verborgen gebreken door slim te handelen voor de aankoop, duidelijke afspraken te maken in de akte en na de aankoop snel en correct te reageren.
Wil je zekerheid bij de aankoop van een woning? Neem contact op met Immo De Rick, dé specialist voor immo in Aalst, voor deskundig advies en begeleiding. Zo koop je met vertrouwen en voorkom je onaangename verrassingen.
