Een woning kopen is een grote stap, en vaak ook de grootste financiële beslissing in je leven. Maar naast de aankoopprijs zelf zijn er nog heel wat extra kosten waar je als koper rekening mee moet houden. Denk aan notariskosten, registratierechten, verzekeringen, en terugkerende belastingen zoals de onroerende voorheffing. Het is dan ook niet moeilijk om verloren te lopen in een doolhof van aktes, belastingen en bijkomende kosten.
Daarom beantwoorden we graag deze vraag voor je: welke verschillende kosten zijn er bij het kopen van een woning?
1. De aankoopprijs van de woning
De aankoopprijs is vanzelfsprekend de grootste kost. Dit is het bedrag dat je betaalt aan de verkoper voor de woning. De vraagprijs kan soms nog onderhandeld worden, afhankelijk van de staat van de woning en de interesse op de markt.
Maar hou er rekening mee: de aankoopprijs is slechts het begin. Bovenop dat bedrag komen nog verschillende wettelijke, administratieve en financiële kosten die je best vooraf inschat.
Ben je nog op zoek naar informatie over het gehele koopproces? Bekijk dan eerst onze handige checklist voor het kopen van een huis!
2. Registratierechten of btw: belastingen bij aankoop
Of je registratierechten of btw betaalt, hangt af van het type woning dat je koopt.
1. Registratierechten bij aankoop bestaande woning
Koop je een bestaande woning in Vlaanderen? Dan betaal je registratierechten op de aankoopprijs:
- 2% voor je enige en eigen gezinswoning (sinds 1 januari 2025)
- Tot eind 2024 gold nog het tarief van 3%, dat nu verder werd verminderd om kopers van een eerste woning extra te ondersteunen.
- 12% voor een tweede verblijf of investeringspand
De notaris zorgt voor de afhandeling en stort de belasting door aan de overheid.
2. BTW op nieuwbouw
Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning geldt geen registratiebelasting, maar wel 21% btw op de constructiewaarde. In sommige gevallen kan dit verlaagd worden tot 6%, bijvoorbeeld bij sloop en heropbouw.
Meer weten over nieuwbouw in de regio Aalst? Ontdek onze lopende nieuwbouwprojecten.
3. Notariskosten bij de aankoop van een woning
De notaris is onmisbaar bij de aankoop van vastgoed. Hij of zij zorgt voor het opstellen van de aankoopakte, de registratie in het kadaster, en de juridische controle van het dossier. Het is dan ook de notaris die ervoor zorgt dat je niets over het hoofd ziet. Aan deze belangrijke rol hangt echter ook een prijskaartje. De notaris moet natuurlijk vergoed worden voor de bewezen diensten.
Het ereloon van de notaris
Het ereloon van de notaris is de wettelijke vergoeding voor de juridische en administratieve begeleiding bij de aankoop van een woning.
Dit tarief is wettelijk vastgelegd en degressief: hoe hoger de aankoopprijs, hoe lager het percentage op de hogere schijven. Gemiddeld bedraagt het ereloon ongeveer 1% van de aankoopprijs. De notaris mag dit tarief niet vrij bepalen en rekent alle kosten transparant door in een gedetailleerde afrekening.
Werken er meerdere notarissen aan jouw akte, dan verdelen zij het ereloon onder elkaar, zonder dat dit de totale kostprijs voor jou als koper verhoogt.
Administratieve kosten
Naast het ereloon betaal je bij de aankoop van een woning ook administratieve kosten aan de notaris. Die dekken alle praktische en juridische opzoekingen die nodig zijn om de akte correct op te stellen, zoals stedenbouwkundige uittreksels, bodemattesten, hypothecaire controles en kadastrale inschrijvingen. Het gaat om kosten die de notaris deels doorstort aan overheidsdiensten en deels aanrekent voor het werk van zijn kantoor.
Het bedrag hangt af van de complexiteit van het dossier, het type woning en het aantal opzoekingen, maar ligt gemiddeld tussen €650 en €1.250. Bij ingewikkeldere dossiers kan dit oplopen tot ongeveer €2.000. De notaris vermeldt deze posten afzonderlijk in zijn detailafrekening.
4. Kosten bij het afsluiten van een woonkrediet
De meeste kopers sluiten een hypothecaire lening af. Ook dat brengt kosten met zich mee die je vaak niet op voorhand ziet aankomen.
Dossier- en schattingskosten
Bij het afsluiten van een woonkrediet rekent de bank of kredietverstrekker meestal dossierkosten aan voor de administratieve verwerking van je lening. Die dekken het opstellen en beoordelen van je kredietdossier, de controle van documenten en de interne verwerking. Sinds 2024 zijn deze kosten wettelijk beperkt tot maximaal €350 per lening.
Daarnaast vraagt de bank vaak een schatting van de woning door een erkende expert om de werkelijke waarde van het pand te bepalen. Die schattingskosten liggen gemiddeld tussen €250 en €500, afhankelijk van de bank en de complexiteit van het pand. Bij Immo De Rick hoef je daar zelfs niet voor te betalen: wij voeren een gratis waardebepaling uit zodat je meteen weet wat je woning waard is.
Samen vormen deze kosten een relatief klein, maar belangrijk onderdeel van de totale prijs die je betaalt bij de aankoop en financiering van je woning.
Hypothecaire akte
Als je een lening aangaat met een hypotheek, wordt die door de notaris officieel geregistreerd. De hypothecaire akte omvat:
- Registratierechten (1%) op het geleende bedrag
- Inschrijvingsrechten (0,3%)
- Ereloon van de notaris
- Administratieve kosten
5. Verzekeringen bij aankoop van een woning
Zodra je eigenaar bent, wil je jouw nieuwe thuis natuurlijk goed beschermen. Dat doe je met een aantal essentiële verzekeringen. Deze zijn in theorie niet verplicht, maar in de praktijk vraagt de bank meestal dat je jezelf verzekert voordat je een lening kunt afsluiten.
Brandverzekering of woonverzekering
Een brand- of woonverzekering beschermt je woning tegen schade door brand, storm, waterschade, bliksem of inbraak. Voor eigenaars is ze niet wettelijk verplicht, maar banken eisen ze bijna altijd bij het afsluiten van een woonkrediet.
De premie hangt sterk af van factoren zoals het type woning, bouwjaar, ligging, beveiliging en de gekozen dekking.
Hoewel het niet verplicht is, is een brandverzekering sterk aan te raden om je woning en financiële zekerheid te beschermen.
Schuldsaldoverzekering
Een schuldsaldoverzekering is een overlijdensverzekering die gekoppeld is aan je woonkrediet. Als je tijdens de looptijd van je lening overlijdt, betaalt de verzekeraar het openstaande bedrag geheel of gedeeltelijk terug aan de bank. Zo blijven je partner of erfgenamen niet met de lening achter.
Lees hier hoe je best handelt bij verkoop van een huis na overlijden.
De verzekering is niet wettelijk verplicht, maar wordt door banken in de praktijk bijna altijd gevraagd bij een hypothecair krediet. De kostprijs hangt af van factoren zoals je leeftijd, gezondheid, looptijd van de lening, verzekerde som en de verdeling van de dekking tussen eventuele medeleners. Daarom is de premie sterk persoonlijk en loont het om verschillende verzekeraars te vergelijken.
Familiale verzekering
Een familiale verzekering, ook wel burgerlijke aansprakelijkheidsverzekering privéleven genoemd, beschermt je wanneer jij, je gezin of zelfs je huisdieren per ongeluk schade veroorzaken aan anderen. Denk aan een gebroken ruit bij de buren of een fietsongeval waarbij iemand gewond raakt.
Ze is niet wettelijk verplicht, maar wel sterk aan te raden omdat de financiële gevolgen van zo’n schadegeval snel kunnen oplopen. De premie is doorgaans laag en biedt een belangrijke extra bescherming voor je gezin en je financiële zekerheid.
6. Jaarlijkse en bijkomende kosten bij aankoop van een huis
Naast de eenmalige aankoopkosten zijn er ook vaste en terugkerende kosten waarmee je rekening moet houden.
Onroerende voorheffing
De onroerende voorheffing is een jaarlijkse belasting die je betaalt als eigenaar van een woning, appartement of ander vastgoed. Ze wordt berekend op basis van het kadastraal inkomen (KI), een geschatte huurwaarde die door de overheid wordt toegekend aan je eigendom. Het exacte bedrag hangt af van het gewest, de gemeente en eventuele kortingen of vrijstellingen (zoals voor kinderen ten laste of energiezuinige woningen). Gemiddeld betaal je enkele honderden euro’s per jaar, maar het precieze bedrag verschilt dus per woning en locatie.
Gemeenschappelijke kosten bij mede-eigendom
Koop je een appartement? Dan betaal je maandelijkse bijdragen voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen, zoals de lift of de tuin. Reken op €50 tot €150 per maand.
Nutsvoorzieningen en onderhoud
Naast de aankoopkosten en vaste lasten zijn er ook de lopende kosten voor je woning, zoals water, elektriciteit, verwarming, internet, televisie en afvalverwerking. Deze kosten verschillen sterk per gezin en woningtype, maar zijn een belangrijk deel van je maandelijkse woonbudget.
Kosten bij het verkopen van een woning
De verkoper heeft een aantal verplichtingen naar potentiële kopers toe. Die dient namelijk een aantal attesten te voorzien wanneer hij de woning te koop aanbiedt. Ze geven je een goed inzicht in de staat en waarde van de woning. Zorg er als koper dus voor dat je deze attesten zeker in handen krijgt.
- Sinds 1 januari 2023 dien je een P-score (perceelscore bij bouwgronden) en een G-score (gebouwscore bij woningen of appartementen) verplicht te vermelden. Deze duidt de overstromingsgevoeligheid van de eigendom aan.
- Bij de verkoop van woningen ouder dan 2001, moet een asbestattest worden afgeleverd. Dit wordt opgemaakt door een deskundige die ter plaatse een inspectie komt doen. Lees hier meer: Asbestattest.
- Last but not least: het EPC-certificaat. Hierin geeft een energiedeskundige de energiescore weer, inclusief aanbevelingen om de woning energiezuiniger te maken. Het energieprestatiecertificaat is ook verplicht mee te geven wanneer de woning op de markt komt.
Zie je als verkoper het bos door de bomen niet meer? Wil je je huis te koop zetten in regio Aalst? Aarzel dan niet om beroep te doen op een makelaar zoals Immo De Rick. Wij staan je bij tijdens het gehele verkoopproces!
Veelgestelde vragen over de kosten bij de aankoop van een woning
1. Hoeveel eigen inbreng heb ik nodig bij de aankoop van een woning?
De meeste banken financieren maximaal 90% van de aankoopprijs. Je hebt dus minstens 10% eigen inbreng nodig, plus de aankoopkosten. In totaal komt dat neer op ongeveer 15 à 20% van de aankoopprijs.
2. Zijn notariskosten aftrekbaar?
Nee, de notariskosten bij de aankoop van een woning zijn niet fiscaal aftrekbaar. Alleen de notariskosten die je betaalt bij het afsluiten van een lening (voor de hypotheekakte) kunnen in sommige gevallen beperkt aftrekbaar zijn.
3. Hoe kan ik de totale kosten van mijn aankoop inschatten?
Wil je een duidelijk beeld van wat jouw woning écht kost? Gebruik een online simulator of laat je begeleiden door Immo De Rick.
4. Wat zijn de kosten bij de aankoop van een tweede woning?
Bij de aankoop van een tweede woning liggen de registratierechten hoger (12% in Vlaanderen). Daarnaast betaal je, net als bij een eerste woning, notariskosten, eventuele leningskosten en andere administratieve kosten. Houd ook rekening met de jaarlijkse onroerende voorheffing en eventuele hogere belastingdruk op huurinkomsten of meerwaarde bij verkoop.
5. Welke kosten zijn fiscaal aftrekbaar bij de aankoop van een woning?
De aankoopkosten zelf (registratierechten, erelonen, dossierkosten …) zijn niet aftrekbaar. Wel kunnen bepaalde kosten in verband met je hypothecaire lening, zoals intresten of de premie van je schuldsaldoverzekering, fiscaal voordeel opleveren via de belastingaangifte, afhankelijk van je situatie en het gewest waarin je woont.
Slim kopen met de juiste begeleiding
Je merkt het, bij het kopen van een woning moet je op heel wat zaken letten. Waarom doe je jezelf geen plezier met een complete begeleiding? Een professional zoals Vastgoedkantoor De Rick kan je dankzij een jarenlange ervaring heel wat advies geven.
Neem contact op, we staan je graag met raad en daad bij. Als specialist van huizen te koop in Aalst en omstreken, hebben we bovendien een ruim aanbod aan woningen in onze portefeuille.
