Een woning kopen of verkopen is voor de meeste mensen één van de grootste financiële beslissingen in hun leven. Toch wordt de stap die alles in gang zet, het ondertekenen van het compromis, vaak onderschat. De benaming “voorlopige verkoopovereenkomst” wekt ten onrechte de indruk dat het om een vrijblijvend document gaat. Het tegendeel is waar: wie tekent, is juridisch gebonden; niet pas bij de notariële akte, maar op dat moment zelf.
In deze blog leg ik helder en uitgebreid uit wat een compromis precies is, hoe het werkt, wat erin moet staan en waar je op moet letten.
Wat is een compromis?
Een compromis, voluit de voorlopige verkoopovereenkomst, is het contract dat koper en verkoper ondertekenen op het moment dat ze het eens worden over de verkoop van een onroerend goed. De benaming “voorlopig” is enigszins misleidend: het gaat om een volledig bindend contract.
In de praktijk wordt het compromis opgemaakt door de vastgoedmakelaar, de notaris of soms door de partijen zelf. Het document legt alle essentiële verkoopsvoorwaarden vast: de prijs, de beschrijving van het goed, de identiteit van de partijen en de overdrachtsdatum.
Lees ook: dit moet je doen bij de verkoop van je eigen huis.
Het compromis is juridisch even bindend als de definitieve notariële akte. Wie tekent, is gebonden, ook al is de akte nog niet verleden.
Juridische bindingskracht
Het Belgische recht hanteert het principe van de consensuele verkoop: de verkoop is definitief zodra koper en verkoper het eens zijn over het goed en de prijs.
De notariële akte is dan ook geen constitutief vereiste voor de eigendomsoverdracht, maar een formaliteit die noodzakelijk is voor de tegenstelbaarheid aan derden en de inschrijving in het kadaster.
Dit betekent concreet: bij ondertekening van het compromis bent u al juridisch koper of verkoper. U kunt niet eenzijdig terugkomen op uw beslissing zonder financiële gevolgen.
Tip: laat u nooit onder druk zetten om snel te tekenen. Neem de tijd om het compromis grondig te lezen of te laten nalezen door een notaris of advocaat.
Wat staat er in een compromis? Verplichte vermeldingen
De wet legt op dat bepaalde informatie verplicht in het compromis wordt opgenomen. Ontbreekt één van deze gegevens, dan kan het contract nietig of vernietigbaar zijn.
Het is de taak van de opsteller, vaak de notaris of de vastgoedmakelaar, om erop toe te zien dat het compromis volledig en correct is. Als koper of verkoper doet u er goed aan het document grondig na te lezen voordat u tekent.
1. Partijen
Volledige identiteitsgegevens van koper en verkoper: naam, rijksregisternummer, geboortedatum en burgerlijke staat. Bij gehuwden of wettelijk samenwonenden is soms ook de toestemming van de partner vereist, ook als die geen eigenaar is.
2. Beschrijving van het goed
Een nauwkeurige omschrijving met adres, kadastrale gegevens en eventuele bijhorende percelen of ruimtes. Ook roerende goederen die mee worden verkocht (zoals een keuken of tuinmeubilair) worden best uitdrukkelijk vermeld.
3. Verkoopprijs
Het exacte verkoopbedrag, zowel in cijfers als in letters, en de betalingsmodaliteiten. Ook het te betalen voorschot en de rekening waarop dit wordt gestort, worden opgenomen.
Twijfelt u over de juiste verkoopprijs? Vraag dan een gratis waardebepaling aan of lees: hoe schat ik de waarde van mijn woning?
4. Bodemattest
Het bodemattest is verplicht bij elke overdracht en verschilt per gewest: OVAM in Vlaanderen, Bruxelles Environnement in Brussel en de SPW in Wallonië. Ontbreekt het attest in Vlaanderen, dan kan de koper in bepaalde gevallen de nietigheid inroepen.
5. EPC-certificaat
Het energieprestatiecertificaat moet beschikbaar zijn vóór het tekenen en de unieke EPC-code wordt in het compromis vermeld. In Vlaanderen brengt een slechte score (E of F) ook een renovatieverplichting met zich mee binnen vijf jaar na aankoop.
Lees ook: het EPC-peil van je woning verbeteren, ook met een beperkt budget.
6. Stedenbouwkundige info
De vergunningstoestand van het gebouw, de bestemming van het perceel en eventuele bouwovertredingen of dagvaardingen moeten worden opgegeven. Onvergunde constructies zoals een veranda of tuinhuis moeten uitdrukkelijk worden gemeld.
7. Overdrachtsdatum
De datum waarop de sleutels worden overhandigd en de koper het goed in bezit neemt, valt doorgaans samen met het verlijden van de notariële akte. Afwijkende afspraken (zoals vroegere toegang of later vertrek van de verkoper) worden schriftelijk vastgelegd.
8. Syndicus-info (appartementen)
Bij mede-eigendom worden de basisakte, de notulen van de laatste drie algemene vergaderingen en het financieel overzicht van de VME bijgevoegd. Ook eventuele achterstallige bijdragen van de verkoper en lopende gerechtelijke procedures moeten worden vermeld.
Het voorschot
Bij ondertekening van het compromis betaalt de koper doorgaans een voorschot van 10% van de aankoopprijs. Dit bedrag dient als waarborg en wordt gestort op de derdenrekening van de notaris of in bewaring gegeven bij de makelaar.
Het voorschot is geen aanbetaling die verdwijnt bij de uiteindelijke betaling, het wordt verrekend met de totale aankoopprijs bij het verlijden van de notariële akte.
Tip: betaal het voorschot nooit rechtstreeks aan de verkoper of makelaar op een gewone rekening. Eis altijd een storting op een gecertificeerde derdenrekening.
Ontbindende en opschortende voorwaarden
1. Opschortende voorwaarden
Een opschortende voorwaarde (ook wel condition suspensive) stelt de uitvoering van het contract afhankelijk van een toekomstige en onzekere gebeurtenis. De meest voorkomende is het financieringsvoorbehoud: het compromis gaat enkel door als de koper een hypothecaire lening bekomt.
- Financieringsvoorbehoud: de koop gaat niet door als de bank de lening weigert. De termijn en het bedrag moeten exact worden omschreven.
- Stedenbouwkundige vergunning: verkoop hangt af van het verkrijgen van een omgevingsvergunning voor verbouwings- of bouwplannen.
- Verkoop eigen woning: koper koopt enkel als hij/zij de eigen woning eerst verkoopt. Minder populair bij verkopers.
- Bodemattest zonder bezwaar: de verkoop gaat enkel door als het bodemattest geen verontreiniging aantoont.
2. Ontbindende voorwaarden
Bij een ontbindende voorwaarde is het contract geldig gesloten, maar wordt het van rechtswege ontbonden als een bepaalde gebeurtenis zich voordoet. In de praktijk worden ontbindende voorwaarden minder frequent opgenomen in compromissen en worden ze vaak verward met opschortende voorwaarden.
Wat als één partij wil afhaken?
Omdat het compromis een definitief bindend contract is, zijn de gevolgen van eenzijdige breuk aanzienlijk. De wet en de rechtsleer voorzien in specifieke sancties, naargelang wie in gebreke blijft.
Scenario | Gevolg |
Koper haakt af (zonder geldige opschortende voorwaarde) | Verlies van het betaalde voorschot (doorgaans 10%). Verkoper behoudt het bedrag als schadevergoeding. |
Verkoper haakt af | De koper kan schadevergoeding of gedwongen uitvoering vorderen; vaak voorziet het compromis een forfaitaire schadevergoeding. |
Opschortende voorwaarde niet vervuld (bv. lening geweigerd) | Contract wordt van rechtswege ontbonden. Voorschot wordt terugbetaald. Geen verdere aansprakelijkheid. |
Beide partijen in onderling akkoord | Minnelijke ontbinding mogelijk. Afspraken over terugbetaling en eventuele schadevergoeding worden schriftelijk vastgelegd. |
Veelgestelde vragen
Waar moet je op letten bij compromis?
Lees het document grondig door vóór u tekent en controleer of alle verplichte vermeldingen aanwezig zijn: identiteitsgegevens, beschrijving van het goed, verkoopprijs, bodemattest en EPC. Controleer ook of de opschortende voorwaarden correct zijn geformuleerd, met name het financieringsvoorbehoud, inclusief het geleende bedrag en de termijn waarbinnen de bank moet beslissen.
Let ook op wat er al dan niet mee verkocht wordt: een ingebouwde keuken, gordijnen of een tuinberging worden best uitdrukkelijk vermeld. Wat niet in het compromis staat, is vatbaar voor discussie.
Wat gebeurt er bij een compromis?
Bij het ondertekenen van het compromis komen koper en verkoper formeel overeen dat de woning wordt verkocht tegen de afgesproken prijs en voorwaarden. Beide partijen zijn vanaf dat moment juridisch gebonden: de verkoper mag het goed niet meer aan iemand anders verkopen, en de koper kan niet zomaar afhaken. De koper betaalt doorgaans een voorschot van 10% op de derdenrekening van de notaris.
Wat moet je betalen bij tekenen van een compromis?
Bij het ondertekenen betaalt de koper een voorschot, doorgaans 10% van de aankoopprijs. Dit bedrag wordt gestort op de derdenrekening van de notaris en later verrekend met de totale aankoopprijs bij de akte. Het is dus geen extra kost, maar een vooruitbetaling.
Wat gebeurt er na het tekenen van een compromis?
Na de ondertekening neemt de notaris het over. Hij of zij voert een grondig onderzoek uit naar de juridische toestand van het goed en bereidt de authentieke akte voor. Ondertussen regelt de koper de hypothecaire lening bij de bank, die doorgaans binnen vier tot zes weken een definitief akkoord geeft.
Wanneer alle documenten in orde zijn, nodigt de notaris beide partijen uit voor het verlijden van de akte. Op dat moment betaalt de koper het saldo van de aankoopprijs, de registratierechten en de notariskosten. De verkoper ontvangt de verkoopprijs en draagt de sleutels over.
Kan koper zich terugtrekken na compromis?
In België bestaat er geen wettelijke bedenktijd bij de aankoop van een woning. Wie het compromis ondertekent, is definitief gebonden. Enkel als een geldige opschortende voorwaarde niet wordt vervuld (bijvoorbeeld omdat de bank de lening weigert) wordt het contract van rechtswege ontbonden en krijgt de koper het voorschot terug.
Trekt de koper zich terug zonder geldige reden, dan verliest hij of zij het volledige voorschot (doorgaans 10% van de aankoopprijs). De verkoper behoudt dat bedrag als schadevergoeding.
Kan ik het compromis laten opstellen zonder notaris?
Ja, het compromis is een onderhandse akte en vereist wettelijk geen tussenkomst van een notaris. In de praktijk laat u het best opstellen of nakijken door een notaris of een erkend vastgoedmakelaar. Fouten of ontbrekende vermeldingen kunnen later tot problemen leiden.
Uw woning verkopen? Wij begeleiden u van begin tot einde.
Van de eerste schatting tot de sleuteloverdracht: ons team staat klaar om uw verkoop vlot, veilig en stressvrij te laten verlopen. Neem vrijblijvend contact op of vraag een gratis waardebepaling aan.
